2020年合肥GDP过万亿，楼市变化如何？

2020年是不平凡的一年。对于合肥来说，2020年也是特殊之年。2020年合肥经济实力跃上新台阶，GDP总量突破万亿大关，正以黑马姿态成为高质量发展的热门大IP。过去的一年，合肥楼市也走出了一条不寻常的曲线，备受关注： 年初焦虑，年中稳固，年末回暖，也呈现出了楼市区域分化、存量时代不断推进等趋势特点。

近日，贝壳研究院合肥分院发布《2020年合肥安家置业报告》，基于平台数据，全面专业盘点过去一年楼市政策、二手房交易、新房交易等各个维度的情况，真实描摹合肥置业需求和消费趋势。根据报告内容显示，2020年合肥楼市出现了十大趋势及特点：

一、 市场政策：整体宽松、利好不断

回顾2020年，合肥出台了一系列的政策，来应对市场的变化，比如房地价联动机制、引进名校战略，实施新招生政策，重磅人才政策、公积金贷款新政、自贸区划定、年底打击楼市炒作等等政策，为合肥楼市可持续发展提供了内驱力。根据市场情况适时调整调控政策，因城施策，确保合肥市房地产市场平稳健康发展。

二、11月之后，二手房房价快速上涨

2020年合肥二手成交均价16,848元/㎡，同比增长2.9%，全年涨幅较小。2020年合肥二手房成交套均价150万元，较2019年增长了3.5万元。从具体月份来看，1-10月份涨幅不明显，11月份之后房价快速上涨。受疫情影响，2月份合肥二手成交均价出现小幅下滑；疫情结束之后，房价持续缓慢上涨。11月份之后，受土地市场火爆和核心区域新房供不应求影响，二手房成交均价快速上涨，均价突破1.8万元/㎡，当月环比增长达6.5%。

图：2019年以来平台二手房成交均价（单位：元）

数据来源：贝壳研究院

三、 二手房梯度拉大：贵的越来越贵，便宜的越来越便宜

2019年合肥市房价天花板为庐阳三孝口的人民巷18号，每平米均价49,785元; 2020年房价天花板依然位于三孝口商圈，为金寨路374号，房屋建筑面积30.41㎡，售价194万元，每平米均价高达63,795元。房价天花板较去年上涨了14,010元/㎡。同时，2020年，高价房和低价房成交占比均有所增加，3W+房源成交占比较上年增加了2.7个百分点，1W以下房源成交占比也增长了3.3个百分点。房价贵的越来越贵，便宜的越来越便宜，梯度进一步拉大。

图：2018-2020年各均价段房源成交占比（单位：%）

数据来源：贝壳研究院

四、区域分化加剧，政务区上涨最多，肥东最便宜

从区域来看，政务区为房价最贵城区，成交均价高达2.71万元/㎡，远高于其他城区；肥东房价最便宜，均价仅为9269元/㎡，前者为后者的2.92倍，区域差距较大。从涨幅来看，七区（县）上涨，五区（县）下跌 。政务房价上涨最明显，同比增长达12.1%，其次为滨湖和庐阳，同比增长均超过7%；而肥西、瑶海、新站、长丰和肥东房价均出现下跌，长丰县跌幅最大，同比下降达4%。房价上涨的区域全部为房价较贵的区域，房价下跌的区域全为房价便宜的区域，区域分化正在加剧。

图：2020年各城区二手成交均价及同比变动（单位：元/㎡，%）

数据来源：贝壳研究院

五、购房年龄后移，女性购房比例提升

客户购房年龄后移。2020年合肥二手房客户平均年龄33.1岁，较2019年增长0.1岁。90后客户占41.74%，较上年下降了1.75个百分点；80前客户占比较2019年提升了0.84个百分点。

图：2019-2020年不同年龄段客户占比

数据来源：贝壳研究院

女性购房比例提升。2020年女性客户购房比例达到45.9%，相较2019年提升了3.8个百分点。从各年龄段客户来看，80后女性比例最高，占比超过了50%；有知识、个性、独立是80后女性购房者的主要标签。在购房资金主要来源于父母的00后，女性比例仅为24.7%，说明在当前社会重男轻女仍然是一种较普遍的现象。

六、名校房：溢价能力提升

贝壳研究院合肥分院选取了合肥市最好的十所小学¹进行统计分析，通过对TOP10小学名校房（以下简称“重点名校房”）的研究分析，发现房价上涨的规律。2020年合肥市重点名校房成交均价2.56万元/㎡，同比增长6.7%；较非重点名校房每平米均价1.64万元，同比上涨2.8%，价差高达9,200元，学区溢价较上年增加了1,160元。

图：2019-2020年重点名校房和非重点名校房房价变动比较（单位：元/㎡）

数据来源：贝壳研究院

图：重点名校房学区范围

数据来源：贝壳研究院

七、地铁房均价上涨，2号线上涨更快

2020年地铁房²成交均价1.78万元/㎡，同比增长4.7%；非地铁房成交均价1.60万元/㎡，同比增长2.2%，较地铁房低2.5个百分点。从线路来看，3号线沿线房价最贵，达到1.80万元/㎡，但同比仅增长1.0%，主要因为去年地铁开通，利好提前释放，导致房价上涨不明显；2号线沿线房价最便宜，但上涨速度最快，同比增长高达9.9%；1号线居于二者之间。

图：2018-2020年平台成交房源平均成交价格（单位：元）

数据来源：贝壳研究院

八、市区进入存量房时代

中国大部分的城市已经过渡到二手房为主导的市场，而合肥现在新房占比依旧最高，是重点城市中少有的新房的好市场了。从合肥历年新房二手市占来看，整个二手房占比全市成交比例不断上升，2020年成交套数占比达到52.4%。贝壳研究院合肥分院认为，合肥市区进入存量房时代，房地产成交逻辑发生改变：有无房者到有房者转变为有房者和有房者循环的时代。

九、新房成交均价上涨，滨湖涨幅最大

2020年合肥市一手住宅成交均价15,627元/㎡，同比增长10.9%。市区一手住宅成交均价18,779元/㎡，同比增长13.2%，4季度新房成交均价首次突破2万元/㎡，市区房价步入2W+时代。

从各城区来看，十一区（县）上涨，一区（县）下跌。滨湖房价涨幅最大，同比增长高达17.2%，其次为高新、蜀山和肥西，房价涨幅都超过了11%；政务区由于近4年无新增土地供应，市场成交过少，房价出现小幅下跌，同比下降1.1%，其他区域房价均出现不同幅度上涨。从房价绝对值上看，政务房价最贵，均价达到2.50万元/㎡，其次为滨湖和包河；肥东房价最便宜，仅为1.32万元/㎡。

图：2020年各城区一手住宅均价及同比变动（单位：元/㎡，%）

数据来源：金刚石数据库

十、购买新房热情高涨，局部区域一房难求

2020年合肥市区一手住宅供应661.6万㎡，成交769.3万㎡，一手住宅供求比0.86，仅略高于楼市火爆的2015年，为近5年来新低。客户购房热情高涨，市场供不应求。从区域来看，新站、瑶海新房供应较为充足，滨湖和包河等城区供求失衡严重，12月份滨湖新房供求比更是下降到0.17，一房难求。

图：2015-2020年合肥市区一手住宅供应/成交面积及供求比

数据来源：金刚石数据库

十一、2020年合肥人的购房迁徙方向

根据数据显示，越来越多的合肥人通过置换房产迁徙位置。从数据来看，二手房整体迁徙原则是：从整个东部北部区域流向南部和西部，从二环内流向西南部二环外。主要表现有四个方向：1从北部流向南部，尤其是从北城流向滨湖等；2从老城区到西南，尤其是从二环内的老区流向政务、经开和高新等；3从东部流向中心，尤其是肥东的客户流向中心城市区域；4从外围向内流动，尤其是从新区外围，流向核心新区和市区。

新房购买者则是全市流动，从临近商圈流向核心新房区域。新房迁徙主要呈现四个特征：1老城区则向四周流动，尤其是从向南部流动；2需求相对集中，主要集中在肥西，新产业园，包河工业园，烟墩等商圈；3北部区域商圈形成内部联动，尤其是新站，瑶海，北城区域，区域内流动明显；4从外围向内流动，尤其是从新区外围，流向核心新区和市区。

总之，合肥楼市在2020年发生了很多的变化。合肥城市价值不断提升，整个城市存量时代不断推进，从数量时代走向品质时代大幕开启。合肥楼市区域分化加剧，核心区域成为改善需求追捧区域，品质物业得到青睐，整个城市价格梯度拉大。贝壳研究院合肥分院认为：未来10年合肥购房的主力人群向上切换到35-44岁的中年人群，需求也会从刚需转向改善型甚至高端物业，消费属性增强导致行业波动变大。2021年，经济继续复苏，考虑到增强的的顺周期性，行业需求相对旺盛。

附：

贝壳研究院合肥分院发布《2020年合肥安家置业报告》原文链接

https://mp.weixin.qq.com/mp/homepage?__biz=MzU4MDY3MzAyNQ==&hid=4&sn=84e64667682b30d6b0c58df36968ec08&scene=1&devicetype=Windows+7+x64&version=63010043&lang=zh_CN&nettype=WIFI&ascene=1&wx_header=1&from=singlemessage&uin=&key=&fontgear=2

来源：张露