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2020年合肥GDP过万亿,楼市变化如何?

2021年01月22日 来源:合肥热线 浏览次数:
核心提示:2020年是不平凡的一年。对于合肥来说,2020年也是特殊之年。2020年合肥经济实力跃上新台阶,GDP总量突破万亿大关,正以黑马姿态成为高质量发展的热门大IP。过去的一年,合肥楼市也走出了一条不寻常的曲线,备受关注: 年初焦虑,年中稳固,年末回暖,也呈现出了楼市区域分化、存量时代不断推进等趋势特点。

2020年是不平凡的一年。对于合肥来说,2020年也是特殊。2020合肥经济实力跃上新台阶,GDP总量突破万亿大关,正以黑马姿态成为高质量发展的热门大IP。过去的一年,合肥楼市也走出一条不寻常的曲线,备受关注 年初焦虑,年中稳固,年末回暖,也呈现出了楼市区域分化、存量时代不断推进等趋势特点。

近日贝壳研究院合肥分院发布《2020年合肥安家置业报告》基于平台数据,全面专业盘点过去一年楼市政策二手房交易、新房交易各个维度的情况,真实描摹合肥置业需求和消费趋势。根据报告内容显示,2020年合肥楼市出现了十大趋势特点

一、 市场政策:整体宽松、利好不断

回顾2020年,合肥出台了一系列的政策,来应对市场的变化比如房地价联动机制、引进名校战略,实施新招生政策,重磅人才政策、公积金贷款新政、自贸区划定、年底打击楼市炒作等等政策,为合肥楼市可持续发展提供了内驱力。根据市场情况适时调整调控政策,因城施策,确保合肥市房地产市场平稳健康发展。

二、11月之后,二手房房价快速上涨

2020年合肥二手成交均价16,848元/,同比增长2.9%,全年涨幅较小。2020年合肥二手房成交套均价150万元,较2019年增长了3.5万元从具体月份来看,1-10月份涨幅不明显,11月份之后房价快速上涨。受疫情影响,2月份合肥二手成交均价出现小幅下滑;疫情结束之后,房价持续缓慢上涨。11月份之后,受土地市场火爆和核心区域新房供不应求影响,二手房成交均价快速上涨,均价突破1.8万元/,当月环比增长达6.5%。

图:2019年以来平台二手房成交均价(单位:元)

数据来源:贝壳研究院

三、 二手房梯度拉大:贵的越来越贵,便宜的越来越便宜

2019年合肥市房价天花板为庐阳三孝口的人民巷18号,每平米均价49,785元; 2020年房价天花板依然位于三孝口商圈,为金寨路374号,房屋建筑面积30.41,售价194万元,每平米均价高达63,795元。房价天花板较去年上涨了14,010元/。同时,2020年,高价房和低价房成交占比均有所增加,3W+房源成交占比较上年增加了2.7个百分点,1W以下房源成交占比也增长了3.3个百分点。房价贵的越来越贵,便宜的越来越便宜,梯度进一步拉大。

图:2018-2020年各均价段房源成交占比(单位:%)

数据来源:贝壳研究院

四、区域分化加剧,政务区上涨最多,肥东最便宜

从区域来看,政务区为房价最贵城区,成交均价高达2.71万元/,远高于其他城区;肥东房价最便宜,均价仅为9269元/,前者为后者的2.92倍,区域差距较大。从涨幅来看,七区(县)上涨,五区(县)下跌 。政务房价上涨最明显,同比增长达12.1%,其次为滨湖和庐阳,同比增长均超过7%;而肥西、瑶海、新站、长丰和肥东房价均出现下跌,长丰县跌幅最大,同比下降达4%。房价上涨的区域全部为房价较贵的区域,房价下跌的区域全为房价便宜的区域,区域分化正在加剧。

图:2020年各城区二手成交均价及同比变动(单位:元/㎡,%)

数据来源:贝壳研究院

五、购房年龄后移,女性购房比例提升

客户购房年龄后移2020年合肥二手房客户平均年龄33.1岁,较2019年增长0.1岁。90后客户占41.74%,较上年下降了1.75个百分点;80前客户占比较2019年提升了0.84个百分点。

图:2019-2020年不同年龄段客户占比

数据来源:贝壳研究院

女性购房比例提升。2020年女性客户购房比例达到45.9%,相较2019年提升了3.8个百分点。从各年龄段客户来看,80后女性比例最高,占比超过了50%;有知识、个性、独立是80后女性购房者的主要标签。在购房资金主要来源于父母的00后,女性比例仅为24.7%,说明在当前社会重男轻女仍然是一种较普遍的现象。

六、学区房:溢价能力提升

贝壳研究院合肥分院选取了合肥市最好的十所小学1进行统计分析,通过对TOP10小学学区房(以下简称“重点学区房”)的研究分析,发现房价上涨的规律。2020年合肥市重点学区房成交均价2.56万元/,同比增长6.7%;较非重点学区房每平米均价1.64万元,同比上涨2.8%,价差高达9,200元,学区溢价较上年增加了1,160元。

图:2019-2020年重点学区房和非重点学区房房价变动比较(单位:元/㎡)

数据来源:贝壳研究院

图:重点学区房学区范围

数据来源:贝壳研究院

七、地铁房均价上涨,2号线上涨更快

2020年地铁房2成交均价1.78万元/,同比增长4.7%;非地铁房成交均价1.60万元/,同比增长2.2%,较地铁房低2.5个百分点。从线路来看,3号线沿线房价最贵,达到1.80万元/,但同比仅增长1.0%,主要因为去年地铁开通,利好提前释放,导致房价上涨不明显;2号线沿线房价最便宜,但上涨速度最快,同比增长高达9.9%;1号线居于二者之间。

图:2018-2020年平台成交房源平均成交价格(单位:元)

数据来源:贝壳研究院

八、市区进入存量房时代

中国大部分的城市已经过渡到二手房为主导的市场,而合肥现在新房占比依旧最高,是重点城市中少有的新房的好市场了。从合肥历年新房二手市占来看,整个二手房占比全市成交比例不断上升,2020年成交套数占比达到52.4%贝壳研究院合肥分院认为,合肥市区进入存量房时代,房地产成交逻辑发生改变:有无房者到有房者转变为有房者和有房者循环的时代。

九、新房成交均价上涨,滨湖涨幅最大

2020年合肥市一手住宅成交均价15,627元/,同比增长10.9%。市区一手住宅成交均价18,779元/,同比增长13.2%,4季度新房成交均价首次突破2万元/,市区房价步入2W+时代。

从各城区来看,十一区(县)上涨,一区(县)下跌。滨湖房价涨幅最大,同比增长高达17.2%,其次为高新、蜀山和肥西,房价涨幅都超过了11%;政务区由于近4年无新增土地供应,市场成交过少,房价出现小幅下跌,同比下降1.1%,其他区域房价均出现不同幅度上涨。从房价绝对值上看,政务房价最贵,均价达到2.50万元/,其次为滨湖和包河;肥东房价最便宜,仅为1.32万元/

图:2020年各城区一手住宅均价及同比变动(单位:元/㎡,%)

数据来源:金刚石数据库

十、购买新房热情高涨,局部区域一房难求

2020年合肥市区一手住宅供应661.6万,成交769.3万,一手住宅供求比0.86,仅略高于楼市火爆的2015年,为近5年来新低。客户购房热情高涨,市场供不应求。从区域来看,新站、瑶海新房供应较为充足,滨湖和包河等城区供求失衡严重,12月份滨湖新房供求比更是下降到0.17房难求。

图:2015-2020年合肥市区一手住宅供应/成交面积及供求比

数据来源:金刚石数据库

十一、2020年合肥人的购房迁徙方向

根据数据显示,越来越多的合肥人通过置换房产迁徙位置。从数据来看,二手房整体迁徙原则是:从整个东部北部区域流向南部和西部,从二环内流向西南部二环外。主要表现有个方向1从北部流向南部,尤其是从北城流向滨湖等;2从老城区到西南,尤其是从二环内的老区流向政务、经开和高新等;3从东部流向中心,尤其是肥东的客户流向中心城市区域;4从外围向内流动尤其是从新区外围,流向核心新区和市区。

新房购买者则是全市流动,从临近商圈流向核心新房区域。新房迁徙主要呈现四个特征:1老城区则向四周流动,尤其是从向南部流动;2需求相对集中,主要集中在肥西,新产业园,包河工业园,烟墩等商圈;3北部区域商圈形成内部联动,尤其是新站,瑶海,北城区域,区域内流动明显;4从外围向内流动,尤其是从新区外围,流向核心新区和市区。

总之合肥楼市2020年发生了很多的变化。合肥城市价值不断提升整个城市存量时代不断推进从数量时代走向品质时代大幕开启。合肥楼市区域分化加剧,核心区域成为改善需求追捧区域,品质物业得到青睐,整个城市价格梯度拉大。贝壳研究院合肥分院认为未来10年合肥购房的主力人群向上切换到35-44岁的中年人群,需求也会从刚需转向改善型甚至高端物业,消费属性增强导致行业波动变大。2021年经济继续复苏,考虑到增强的顺周期性,行业需求相对旺盛。

贝壳研究院合肥分院发布《2020年合肥安家置业报告》原文链接

https://mp.weixin.qq.com/mp/homepage?__biz=MzU4MDY3MzAyNQ==&hid=4&sn=84e64667682b30d6b0c58df36968ec08&scene=1&devicetype=Windows+7+x64&version=63010043&lang=zh_CN&nettype=WIFI&ascene=1&wx_header=1&from=singlemessage&uin=&key=&fontgear=2

来源:张露


责任编辑:刘丹
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